Calculadora de Financiamento Imobiliário
Calculadora de financiamento imobiliário grátis — descubra o valor da parcela mensal, o total pago ao longo do financiamento e quanto desse total é juros. Sistema Price (parcela fixa). Roda no navegador, sem cadastro.
A parcela de um financiamento imobiliário com taxa fixa depende de três números: o valor financiado, a taxa de juros e o prazo. Coloque os três acima e a calculadora devolve a parcela mensal (principal + juros), o total pago ao longo do financiamento e quanto desse total é só de juros.
A fórmula
Esta calculadora usa o sistema Price (parcela fixa). Em cada mês sai o mesmo valor — o que muda é a proporção: no começo, quase tudo é juros; perto do fim, quase tudo é amortização do saldo devedor.
M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)
onde P é o valor financiado, r é a taxa mensal (taxa anual ÷ 12,
convertida para decimal — uma taxa de 10% ao ano vira 0,10 ÷ 12 ≈ 0,008333) e
n é o número total de parcelas (anos × 12).
O que esta conta não inclui
Só entra na conta o principal e os juros do financiamento. As parcelas que o banco cobra na prática incluem ainda os seguros obrigatórios (MIP — morte e invalidez — e DFI — danos físicos ao imóvel) e a taxa de administração. Antes das chaves, ainda tem ITBI, custas cartorárias e despesas com avaliação. Some isso tudo por fora para chegar ao custo real.
Prazo é alavanca
O mesmo valor financiado em 15 anos paga muito menos juros do que em 30 anos na mesma taxa — o saldo devedor cai mais rápido, então sobra menos tempo para os juros incidirem. Vale brincar com os dois: diminua o prazo e veja o total de juros derreter, mesmo com a parcela ficando mais alta.
Sistema Price vs. SAC
Aqui usamos Price (parcela fixa). O SAC, muito comum em financiamentos imobiliários no Brasil, tem amortização constante e parcela decrescente — as primeiras parcelas pesam mais, as últimas pesam menos, e o total de juros costuma ser menor. Para um cálculo rápido do peso no orçamento, Price é uma boa primeira aproximação; para o número final do contrato, confira a planilha do banco.
Exemplos resolvidos
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R$ 300.000 financiados a 10% ao ano em 30 anos
Parcela mensal: R$ 2.632,71 — total R$ 947.777,30 em 30 anos (juros: R$ 647.777,30).
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R$ 500.000 financiados a 11% ao ano em 35 anos
Parcela mensal: R$ 4.684,79 — total R$ 1.967.611,07 em 35 anos (juros: R$ 1.467.611,07).
Perguntas frequentes
Como é calculada a parcela do financiamento?
Pela fórmula clássica do sistema Price (parcela fixa). Sendo P o valor financiado, r a taxa mensal (taxa anual ÷ 12 ÷ 100) e n o número total de meses (anos × 12), a parcela é M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1). Todo mês sai um valor fixo: no começo a maior parte é juros e, perto do fim, a maior parte é amortização do saldo devedor.
Essa conta inclui ITBI, registro, seguro e taxa de administração?
Não. Aqui está só o principal e os juros — o cálculo que sai da matemática do financiamento. As parcelas reais que o banco cobra incluem também seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e, antes da entrega das chaves, ITBI e custos cartorários. Some essas despesas por fora para chegar ao custo total.
Por que o juro total cai tanto quando reduzo o prazo?
Porque cada mês a mais de financiamento é outro mês em que o banco cobra juros sobre o saldo devedor. Um prazo de 15 anos costuma pagar muito menos juros que 30 anos na mesma taxa, mesmo que a parcela mensal seja maior — você quita mais rápido, então sobra menos tempo para os juros se acumularem.
Sistema Price ou SAC?
Esta calculadora usa o sistema Price (parcela fixa do começo ao fim — o método mais difundido fora do Brasil e também muito usado aqui). O SAC tem amortização constante e parcela decrescente: as primeiras parcelas são mais altas, mas o total de juros pago no final tende a ser menor. Para uma estimativa rápida do peso mensal no orçamento, Price é o ponto de partida natural.
A taxa de juros faz tanta diferença?
Muita. Num financiamento de R$ 300.000 em 30 anos, ir de 9% para 11% ao ano acrescenta cerca de R$ 425 na parcela mensal e mais de R$ 150.000 ao total pago. Vale a pena pesquisar e renegociar — uma diferença de 0,5% ao ano já pesa no bolso.
E se eu fizer amortização extraordinária?
A calculadora assume parcela fixa quitando o financiamento exatamente no prazo escolhido. Qualquer amortização extra logo no início reduz o saldo devedor de forma desproporcional, porque corta os juros que seriam cobrados sobre aquele valor pelo restante do contrato. Quanto mais cedo a amortização, mais economia.